2008.02.13 Wed

　　平成２０年２月１３日（水）

今日、京都地裁で、賃貸マンションの更新料の是非をめぐる訴訟に判決が下りました。
　この訴訟は、京都市北区の男性会社員（５３）が、賃貸住宅の契約更新時に支払いが義務づけられた「更新料」は、消費者の利益を一方的に侵害し、消費者契約法違反にあたるとして、マンションの貸主に更新料５０万円の返還を求めたものです。

　

　裁判での借主、貸主、それぞれの主張は、次の通りです。

◎借主側は、貸主の有利な立場を背景に、借り手が支払いを押しつけられていると主張。「契約で合意したとしても、消費者の利益を一方的に害する条項は守る必要はない」と訴えた。
　借主は、２０００年８月、家賃を月額４万５０００円とする契約で京都市左京区のマンションに入居した。１年契約の更新時に１０万円を支払う条項があり、０１〜０５年に５回、計５０万円の更新料を支払っていた。

◎貸主側は「更新料は賃料の補充」とし、また、対象の物件は家賃を低くしていると主張し、「短期間借りる人にメリットがある仕組みで、社会的に認められている。契約は消費者の利益を害するものではない」と反論した。

　これに対し、裁判所は借主の請求を棄却しました。その理由は次のようなものでした。

◎更新料について、更新後の契約期間の「賃料の補充（前払い）」や、貸主側が更新を拒絶する権利放棄の対価などの性質を持っている。そのうえで、今回の１０万円の金額は、契約期間（１年）や、賃料（４万５０００円）に照らし、ただちに相当性を欠くとまでいうことはできない。

　この判決や類似の裁判例からすと、裁判所の見解は、更新料や礼金は、「賃料の補充（前払い）」という法的性質を持ち、金額が相当性を欠くようなものでなければ、違法ではないというものです。これは、従来からの通説的な見解で、不当のものではないと思います。
　ただ、１年契約で、一年ごとに更新料として、賃料の２ヶ月という契約内容に相当性があるかどうかとなると微妙な判決のようにも思います。
　また、更新料や礼金は「賃料の補充（前払い）」という考え方ですが、２年契約で半年で中途解約しても返還されないので、借主にとっては釈然としない感じです。

　借主側は、この判決を不服として即日控訴しました。