2007.05.16 Wed

　１９年 ５月１６日（水）

　去年あたりから、東陽町でも不動産投資ファンドによるビルの売買の話を耳にするようになりました。バブルの頃に建てられたビルが売却され、さらに転売されたり、不動産投資ファンドにより建てられたビルが売却されたり、いろいろあるようですが、ファンドとかいうと、例の村上ファンドを思い浮かべてしまいます。

　不動産投資ファンドには、村上ファンドと同じ私募ファンドになるものと、Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）のような公募ファンドになるものがあるそうです。
　私募ファンドとは、私的な募集によって投資家から資金を集めるファンド、あるいは適格機関投資家と呼ばれる専門的知識を持つ投資家を対象としたファンドのことをいいます。専門的知識を持つ投資家を対象としているため、公募ファンドと違って運用に制限がほとんどありません。
　一方、公募ファンドは、証券会社、銀行、保険会社等で販売されている投資信託で主に個人投資家を対象にしているため、法律により一定の制限がかけられ、投資家の保護が図られています。

「ファンドによる不動産の転売が活発化」というようなニュースでいうファンドは、規制のゆるい私募ファンドが中心です。
「不動産価格は上昇基調とはいうものの、そんなに儲かるのかな？」と思うのですが、超低金利の日本では、金融機関から借金をして不動産を購入すれば、そこそこ儲かるようです。ライブドアのときよく耳にしたレバレッジというのを効かせるわけです。数字には弱いのですが、ちょっと計算してみました。

　不動産投資ファンドが３０億の資金を集め、金融機関から７０億の融資（金利１.５％）を受ける。
→　１００億の不動産を購入し、一年後、１１０億で売却する。所有期間中の賃料収入の利回りは５％、５億円とする。
→　売却益１０億＋賃料５億−金利１.０５億＝１３.９５億　　
→　　１３.９５億÷３０億＝４６.５％
　地価の上昇であれ、リノベーションであれ、１０％資産価値が上がるとずいぶん儲かるようです。

　バブル期に３０％の頭金で、７０％の住宅ローンを３０年で組んで、マンションを購入して、半値になったマンションを抱えて、まだ１５年も借金を払い続けるサラリーマンも多いのですが。