スポンサーサイト
| | コメント(-) | トラックバック(-) | トップページへ
ロバートの不動産豆知識
信栄不動産のロバートが、賃貸や売買など 不動産に関する情報、話題をつれづれにお知らせします。
New Entries
更新料の是非をめぐる訴訟に判決が下りました。
平成２０年２月１３日（水）
今日、京都地裁で、賃貸マンションの更新料の是非をめぐる訴訟に判決が下りました。
この訴訟は、京都市北区の男性会社員（５３）が、賃貸住宅の契約更新時に支払いが義務づけられた「更新料」は、消費者の利益を一方的に侵害し、消費者契約法違反にあたるとして、マンションの貸主に更新料５０万円の返還を求めたものです。
裁判での借主、貸主、それぞれの主張は、次の通りです。
◎借主側は、貸主の有利な立場を背景に、借り手が支払いを押しつけられていると主張。「契約で合意したとしても、消費者の利益を一方的に害する条項は守る必要はない」と訴えた。
借主は、２０００年８月、家賃を月額４万５０００円とする契約で京都市左京区のマンションに入居した。１年契約の更新時に１０万円を支払う条項があり、０１〜０５年に５回、計５０万円の更新料を支払っていた。
◎貸主側は「更新料は賃料の補充」とし、また、対象の物件は家賃を低くしていると主張し、「短期間借りる人にメリットがある仕組みで、社会的に認められている。契約は消費者の利益を害するものではない」と反論した。
これに対し、裁判所は借主の請求を棄却しました。その理由は次のようなものでした。
◎更新料について、更新後の契約期間の「賃料の補充（前払い）」や、貸主側が更新を拒絶する権利放棄の対価などの性質を持っている。そのうえで、今回の１０万円の金額は、契約期間（１年）や、賃料（４万５０００円）に照らし、ただちに相当性を欠くとまでいうことはできない。
この判決や類似の裁判例からすと、裁判所の見解は、更新料や礼金は、「賃料の補充（前払い）」という法的性質を持ち、金額が相当性を欠くようなものでなければ、違法ではないというものです。これは、従来からの通説的な見解で、不当のものではないと思います。
ただ、１年契約で、一年ごとに更新料として、賃料の２ヶ月という契約内容に相当性があるかどうかとなると微妙な判決のようにも思います。
また、更新料や礼金は「賃料の補充（前払い）」という考え方ですが、２年契約で半年で中途解約しても返還されないので、借主にとっては釈然としない感じです。
借主側は、この判決を不服として即日控訴しました。
今日、京都地裁で、賃貸マンションの更新料の是非をめぐる訴訟に判決が下りました。
この訴訟は、京都市北区の男性会社員（５３）が、賃貸住宅の契約更新時に支払いが義務づけられた「更新料」は、消費者の利益を一方的に侵害し、消費者契約法違反にあたるとして、マンションの貸主に更新料５０万円の返還を求めたものです。
裁判での借主、貸主、それぞれの主張は、次の通りです。
◎借主側は、貸主の有利な立場を背景に、借り手が支払いを押しつけられていると主張。「契約で合意したとしても、消費者の利益を一方的に害する条項は守る必要はない」と訴えた。
借主は、２０００年８月、家賃を月額４万５０００円とする契約で京都市左京区のマンションに入居した。１年契約の更新時に１０万円を支払う条項があり、０１〜０５年に５回、計５０万円の更新料を支払っていた。
◎貸主側は「更新料は賃料の補充」とし、また、対象の物件は家賃を低くしていると主張し、「短期間借りる人にメリットがある仕組みで、社会的に認められている。契約は消費者の利益を害するものではない」と反論した。
これに対し、裁判所は借主の請求を棄却しました。その理由は次のようなものでした。
◎更新料について、更新後の契約期間の「賃料の補充（前払い）」や、貸主側が更新を拒絶する権利放棄の対価などの性質を持っている。そのうえで、今回の１０万円の金額は、契約期間（１年）や、賃料（４万５０００円）に照らし、ただちに相当性を欠くとまでいうことはできない。
この判決や類似の裁判例からすと、裁判所の見解は、更新料や礼金は、「賃料の補充（前払い）」という法的性質を持ち、金額が相当性を欠くようなものでなければ、違法ではないというものです。これは、従来からの通説的な見解で、不当のものではないと思います。
ただ、１年契約で、一年ごとに更新料として、賃料の２ヶ月という契約内容に相当性があるかどうかとなると微妙な判決のようにも思います。
また、更新料や礼金は「賃料の補充（前払い）」という考え方ですが、２年契約で半年で中途解約しても返還されないので、借主にとっては釈然としない感じです。
借主側は、この判決を不服として即日控訴しました。
| 不動産トピックス | comments(20) | trackbacks(0) | トップページへ
住宅投資の急減速、「官製不況」という声も上がる！
１９年１２月２６日（水）
国土交通省が二十七日に十一月の新設住宅着工戸数を発表します。耐震強度偽装問題への対応から六月に建築基準法が改正され、建築確認が厳格化されました。
それにしても、審査機関の人手不足などで確認作業が大幅に遅れ、七月から四カ月連続で前年同期比二ケタの減少が続いています。住宅投資の急減速が国内の景況感に大きな影を落としており、体力のない中小建設会社は倒産に追い込まれるところも出ています。「官製不況」という声も上がるようになりました。
国土交通省は、安全性に影響しない軽微な設計変更は申請後も認めるなど、規定を一部緩和し、さらに運用基準が理解され現場も徐々に慣れてきており、混乱は収拾に向かっていると主張しています。
しかし、この大本営発表は、あまり信頼できません。建築確認の審査要員は不足しており、審査要員が、どれくらい危機感を持って働くかも不透明です。公務員の労働条件は、手厚く保護されており、社会保険庁をはじめ国土交通省、厚生労働省、防衛省など社会問題となる事件を起こし、社会から厳しく批判されている省庁も、ボーナスはしっかり支給されています。一般国民の常識からすると、社会保険庁などは、ゼロでしょう。しかし、そうではありません。勤労意欲も失せてしまいますよね。
「明るいところでは、不正は行われない」と言われますが、官も民も、もっとデスクロージャーを推し進め、情報を公開することが必要です。政治がリーダーシップを発揮することもまた重要です。官僚は、自民党と民主党がレベルの低い争いをしているのをこれ幸いにすき放題にやっているわけです。今、必要とされるのは、政党のレベルの低い争いではなく、政治家と官僚の戦いです。
「毒をもって毒を制す」というところでしょうが、「官製不況」という事態に陥らないためにも、政治家と官僚の仁義なき戦いを望みます。重要案件での協力は当然でしょうし、大連立もありでしょう。とにかく血みどろの戦いをしてもらいたいものです。その昔の「アントニオ猪木とタイガージェット・シン」の試合のようなのが希望です。政治家には、本気で戦ってもらいたいものです。
国土交通省が二十七日に十一月の新設住宅着工戸数を発表します。耐震強度偽装問題への対応から六月に建築基準法が改正され、建築確認が厳格化されました。
それにしても、審査機関の人手不足などで確認作業が大幅に遅れ、七月から四カ月連続で前年同期比二ケタの減少が続いています。住宅投資の急減速が国内の景況感に大きな影を落としており、体力のない中小建設会社は倒産に追い込まれるところも出ています。「官製不況」という声も上がるようになりました。
国土交通省は、安全性に影響しない軽微な設計変更は申請後も認めるなど、規定を一部緩和し、さらに運用基準が理解され現場も徐々に慣れてきており、混乱は収拾に向かっていると主張しています。
しかし、この大本営発表は、あまり信頼できません。建築確認の審査要員は不足しており、審査要員が、どれくらい危機感を持って働くかも不透明です。公務員の労働条件は、手厚く保護されており、社会保険庁をはじめ国土交通省、厚生労働省、防衛省など社会問題となる事件を起こし、社会から厳しく批判されている省庁も、ボーナスはしっかり支給されています。一般国民の常識からすると、社会保険庁などは、ゼロでしょう。しかし、そうではありません。勤労意欲も失せてしまいますよね。
「明るいところでは、不正は行われない」と言われますが、官も民も、もっとデスクロージャーを推し進め、情報を公開することが必要です。政治がリーダーシップを発揮することもまた重要です。官僚は、自民党と民主党がレベルの低い争いをしているのをこれ幸いにすき放題にやっているわけです。今、必要とされるのは、政党のレベルの低い争いではなく、政治家と官僚の戦いです。
「毒をもって毒を制す」というところでしょうが、「官製不況」という事態に陥らないためにも、政治家と官僚の仁義なき戦いを望みます。重要案件での協力は当然でしょうし、大連立もありでしょう。とにかく血みどろの戦いをしてもらいたいものです。その昔の「アントニオ猪木とタイガージェット・シン」の試合のようなのが希望です。政治家には、本気で戦ってもらいたいものです。
| 不動産トピックス | comments(4) | trackbacks(0) | トップページへ
建築確認審査の厳格化で「ＧＤＰ」下振れか？
１９年１１月３日（土）
「建築確認審査の厳格化で住宅着工戸数の落込みが激しいんだって」
「それで」
「消費が落ち込んで、景気が悪くなる」
「でも、そんなの関係ねぇ。そんなの関係ねぇ。」
カミさんが、お笑い芸人の小島よしおのギャグで答えました。
「役人の本音だね」
「はい!オッパッピー」（オーシャン・パシフィック・ピース）
今日の日経新聞にこんな記事がありました。
「国土交通省が１０月３０日発表した九月の新設住宅着工戸数は六万三千十八戸で前年同月に比べ四四・〇％減り、過去最大の減少率となった。耐震偽装の再発防止のため建築確認審査を厳しくした影響で、現場で混乱が続いているのが主因。年率換算の着工戸数（季節調整値）は過去最低の七十二万戸に落ち込んでおり、国内総生産（ＧＤＰ）の下振れ要因になる。」
改正建築基準法では、高さ二十メートル以上の建築物などは、構造計算の二重チェックが必要となり、マンションは大部分が二重チェックの対象となります。そして、二重チェックの対象となる建築物の建築確認件数は、改正建築基準法が施行する前では「平均で一カ月当たり五千件」とされていましたが、九月はわずか二百十二件にとどまったそうです。マンションは通常、建築確認が下りてからおおむね一カ月程度で着工するといわれており、マンションの着工件数は当面低迷しそうです。
１０月３０日、国土交通省は、改正建築基準法の施行により、建築確認が停滞している事態に慌てて、建築基準法施行規則を一部改正することを発表しました。しかし、「軽微な変更」−間仕切りや開口部の変更であって構造安全性、防火・避難性能が低下することのないもの等については、「軽微な変更」として扱い、計画の変更に係る確認申請を要しないこととする等の変更です。
ところで、国土交通省が導入した建築確認の二重チェック制度が始まった６月２０日以降、約２５％の建築物が不合格になっているそうです（幸い耐震強度不足の物件はなく、構造計算書と設計図面の不整合などが多かったようです）。確認申請の手控えが激しい中、これだけ不合格がでているわけですから、まだまだ、現場で混乱が続くものと思います。
「でも、そんなの関係ねぇ」って。
＜関連記事＞ 国土交通省の耐震偽装再発防止策の影響。
「建築確認審査の厳格化で住宅着工戸数の落込みが激しいんだって」
「それで」
「消費が落ち込んで、景気が悪くなる」
「でも、そんなの関係ねぇ。そんなの関係ねぇ。」
カミさんが、お笑い芸人の小島よしおのギャグで答えました。
「役人の本音だね」
「はい!オッパッピー」（オーシャン・パシフィック・ピース）
今日の日経新聞にこんな記事がありました。
「国土交通省が１０月３０日発表した九月の新設住宅着工戸数は六万三千十八戸で前年同月に比べ四四・〇％減り、過去最大の減少率となった。耐震偽装の再発防止のため建築確認審査を厳しくした影響で、現場で混乱が続いているのが主因。年率換算の着工戸数（季節調整値）は過去最低の七十二万戸に落ち込んでおり、国内総生産（ＧＤＰ）の下振れ要因になる。」
改正建築基準法では、高さ二十メートル以上の建築物などは、構造計算の二重チェックが必要となり、マンションは大部分が二重チェックの対象となります。そして、二重チェックの対象となる建築物の建築確認件数は、改正建築基準法が施行する前では「平均で一カ月当たり五千件」とされていましたが、九月はわずか二百十二件にとどまったそうです。マンションは通常、建築確認が下りてからおおむね一カ月程度で着工するといわれており、マンションの着工件数は当面低迷しそうです。
１０月３０日、国土交通省は、改正建築基準法の施行により、建築確認が停滞している事態に慌てて、建築基準法施行規則を一部改正することを発表しました。しかし、「軽微な変更」−間仕切りや開口部の変更であって構造安全性、防火・避難性能が低下することのないもの等については、「軽微な変更」として扱い、計画の変更に係る確認申請を要しないこととする等の変更です。
ところで、国土交通省が導入した建築確認の二重チェック制度が始まった６月２０日以降、約２５％の建築物が不合格になっているそうです（幸い耐震強度不足の物件はなく、構造計算書と設計図面の不整合などが多かったようです）。確認申請の手控えが激しい中、これだけ不合格がでているわけですから、まだまだ、現場で混乱が続くものと思います。
「でも、そんなの関係ねぇ」って。
＜関連記事＞ 国土交通省の耐震偽装再発防止策の影響。
| 不動産トピックス | comments(0) | trackbacks(0) | トップページへ
軽井沢町、三大都市圏除き全国一の地価上昇！
１９年９月２１日（金）
先日、軽井沢を旅行した折り、不動産取引が活発で、ちょっとミニバブル的な感じがしました。１９日に２００７年の基準地価（都道府県地価調査）が発表されましたが、長野県が発表した７月１日現在の基準地価を見ると数字からも軽井沢の人気振りがうかがえます。
長野県内は住宅地が前年比マイナス２・３％、商業地がマイナス３・１％の下落となり（下落幅はともに前年より縮小）、上昇したのは北佐久郡軽井沢町の全７地点と松本市の１地点だったそうです。
住宅地の平均上昇率は軽井沢町が１０・４％に上り、３大都市圏以外の全国市町村で最高となった。また、商業地（５３市町村、８６地点）は軽井沢町の全２地点のみが上昇し、長野市の４地点が同額、軽井沢町の上昇率は前年の２・４％から１０・２％へ拡大し、地方圏の市町村で４番目に高かったとのことです。（信濃毎日新聞、９月２０日の記事を参照）
国土交通省の土地総合情報システムから公示地価（都道府県地価調査の基準地価ではありません）を参照すると軽井沢地域の２００７年の地価情報は次のようになっていました。
�仝�示 2007年 軽井沢-5-1 142,000円／�屐福�11．8％）
商業地 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字野沢原１２７７番１
軽井沢駅 800ｍ
��公示 2007年 軽井沢-1 47,600円／�屐�-）
住宅地 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ 軽井沢駅 2,500ｍ
�８�示 2007年 軽井沢-2 14,500円／�屐福�3.6％）
住宅地 北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
中軽井沢駅 5,000ｍ
（�´↓�は地図の上からの順です。ピンをクリックすると情報が表示されます）
拡大地図を表示
確かに前年比11.8％の上昇というとすごいように思えます。しかし、資料があった�，鉢�の地点の95年からの地価の推移を見てみるとミニバブルというほどでもないという気がします。
バブルというのは、本当にすごかったんですよね。
軽井沢字野沢原 555,000円(95年) 368,000円(98年) 142,000円(03年) 127,000円(06年) 142,000円(07年)
発地字荒熊 37,500円(95年) 30,200円(98年) 18,500円(03年) 14,000円(06年) 14,500円(07年)
先日、軽井沢を旅行した折り、不動産取引が活発で、ちょっとミニバブル的な感じがしました。１９日に２００７年の基準地価（都道府県地価調査）が発表されましたが、長野県が発表した７月１日現在の基準地価を見ると数字からも軽井沢の人気振りがうかがえます。
長野県内は住宅地が前年比マイナス２・３％、商業地がマイナス３・１％の下落となり（下落幅はともに前年より縮小）、上昇したのは北佐久郡軽井沢町の全７地点と松本市の１地点だったそうです。
住宅地の平均上昇率は軽井沢町が１０・４％に上り、３大都市圏以外の全国市町村で最高となった。また、商業地（５３市町村、８６地点）は軽井沢町の全２地点のみが上昇し、長野市の４地点が同額、軽井沢町の上昇率は前年の２・４％から１０・２％へ拡大し、地方圏の市町村で４番目に高かったとのことです。（信濃毎日新聞、９月２０日の記事を参照）
国土交通省の土地総合情報システムから公示地価（都道府県地価調査の基準地価ではありません）を参照すると軽井沢地域の２００７年の地価情報は次のようになっていました。
�仝�示 2007年 軽井沢-5-1 142,000円／�屐福�11．8％）
商業地 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字野沢原１２７７番１
軽井沢駅 800ｍ
��公示 2007年 軽井沢-1 47,600円／�屐�-）
住宅地 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ 軽井沢駅 2,500ｍ
�８�示 2007年 軽井沢-2 14,500円／�屐福�3.6％）
住宅地 北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
中軽井沢駅 5,000ｍ
（�´↓�は地図の上からの順です。ピンをクリックすると情報が表示されます）
拡大地図を表示
確かに前年比11.8％の上昇というとすごいように思えます。しかし、資料があった�，鉢�の地点の95年からの地価の推移を見てみるとミニバブルというほどでもないという気がします。
バブルというのは、本当にすごかったんですよね。
軽井沢字野沢原 555,000円(95年) 368,000円(98年) 142,000円(03年) 127,000円(06年) 142,000円(07年)
発地字荒熊 37,500円(95年) 30,200円(98年) 18,500円(03年) 14,000円(06年) 14,500円(07年)
| 不動産トピックス | comments(0) | trackbacks(0) | トップページへ
１９年下期、オフィス賃料の動向！
１９年 ８月２６日（日）
８月２４日の 日本経済新聞朝刊に「下期市況を読む（９）オフィス賃料」と題して「三井不動産専務影山美樹氏」へのインタビュー記事が掲載されていました。その中にこうありました。
� 峅罎�社がＪＲ東京駅八重洲口で建設を進めているオフィスビル『グラントウキョウノースタワー』（一期、十月完成予定）などは当初の想定より高い賃料でテナントが埋まった。丸の内など有力地域にオフィスを構える企業は引き続き多い。企業は採用や信用力などの点で（都心への）立地の価値を感じているようだ」
�◆崑昭劼�開発した東京駅近辺のオフィスビルが三・三平方メートル当たり八万円の賃料を付けたなどと報じられたことも、交渉には支援材料となりそうだ。我が社の個別案件ではなく一般的な傾向として話すなら、賃料が以前より五〇％ほど上がったケースも珍しくない。今後二―三年は都心でビル供給が少ないこともあり、オフィス賃料は強含むだろう」
一方、七月ごろから東京都心のオフィス空室率が下げ止まる傾向が出始めているそうで、また、民間調査では今後東京ではオフィス空室率が上昇するとの見方もあります。空室率の上昇は、当然、オフィス賃料の下ぶれを予兆するもので、都心部のブランド力のある地域以外は、オフィス賃料は、足踏み状態になるのではないでしょうか？
当社の立地する江東区東陽町は、大手町（東京駅に地下連絡通路で接続している）まで、東西線で９分です。東京駅近辺のオフィスビルからは徒歩で１時間ちょっとです（歩いたことはありませんが）。
当社ビル「東陽町信栄ビル」は、東陽町駅１分、４つ目通りに面するという立地ですが、現在、三・三平方メートル当たり一万円の賃料で募集しています（９月下旬入居可です）。平成４年築、８６坪、ＯＡフロア、個別空調、立地、設備から考えると、ちょっと安目の設定ですが、景気動向には不安定な要素もあり、満室稼動を優先しようという判断です。バブル崩壊後、空き室はなかなか埋まらず、賃料はダダ下がりとなったこの十年余を振り返ると、リスク管理を優先するのが、やはり懸命な判断ではないでしょうか。
８月２４日の 日本経済新聞朝刊に「下期市況を読む（９）オフィス賃料」と題して「三井不動産専務影山美樹氏」へのインタビュー記事が掲載されていました。その中にこうありました。
� 峅罎�社がＪＲ東京駅八重洲口で建設を進めているオフィスビル『グラントウキョウノースタワー』（一期、十月完成予定）などは当初の想定より高い賃料でテナントが埋まった。丸の内など有力地域にオフィスを構える企業は引き続き多い。企業は採用や信用力などの点で（都心への）立地の価値を感じているようだ」
�◆崑昭劼�開発した東京駅近辺のオフィスビルが三・三平方メートル当たり八万円の賃料を付けたなどと報じられたことも、交渉には支援材料となりそうだ。我が社の個別案件ではなく一般的な傾向として話すなら、賃料が以前より五〇％ほど上がったケースも珍しくない。今後二―三年は都心でビル供給が少ないこともあり、オフィス賃料は強含むだろう」
一方、七月ごろから東京都心のオフィス空室率が下げ止まる傾向が出始めているそうで、また、民間調査では今後東京ではオフィス空室率が上昇するとの見方もあります。空室率の上昇は、当然、オフィス賃料の下ぶれを予兆するもので、都心部のブランド力のある地域以外は、オフィス賃料は、足踏み状態になるのではないでしょうか？
当社の立地する江東区東陽町は、大手町（東京駅に地下連絡通路で接続している）まで、東西線で９分です。東京駅近辺のオフィスビルからは徒歩で１時間ちょっとです（歩いたことはありませんが）。
当社ビル「東陽町信栄ビル」は、東陽町駅１分、４つ目通りに面するという立地ですが、現在、三・三平方メートル当たり一万円の賃料で募集しています（９月下旬入居可です）。平成４年築、８６坪、ＯＡフロア、個別空調、立地、設備から考えると、ちょっと安目の設定ですが、景気動向には不安定な要素もあり、満室稼動を優先しようという判断です。バブル崩壊後、空き室はなかなか埋まらず、賃料はダダ下がりとなったこの十年余を振り返ると、リスク管理を優先するのが、やはり懸命な判断ではないでしょうか。
| 不動産トピックス | comments(0) | trackbacks(1) | トップページへ
京都で更新料の是非をめぐり法廷闘争！
１９年８月６日（月）
全国賃貸住宅新聞に「更新料の是非をめぐり法廷闘争！」の見出しで、賃貸契約における更新料の是非を問う裁判が行われるという記事が掲載されていました。
裁判は、京都市内在住の男性が、過去５年分の更新料の５０万円の全額返済を求めて訴えを起こしたもので、八月七日に京都市地裁で初公判が行われます。
原告側（賃借人側）は、「更新料は賃貸人が地位や情報力、交渉力の格差を利用し、賃借人に一方的に押し付けてきた慣行で、更新料は支払い条項には合理性がない。この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法第１０条により無効である」と主張し、更新料の返還を求めています。
この裁判では、�々洪稽舛寮�非、��合意更新を行い、支払った更新料の返還が認められるかが争われることとなります。
利息制限法を越える利息の支払いを巡る裁判では、任意に支払った金利についても返還が認められていますが、更新料はについては、更新料の授受は無効であるとして、返還請求が認められれば、大きな社会問題となってしまいます。それだけに訴額が５０万円という小さい事件ですが、貸主、借主側ともに１０人以上の弁護団を組んでの訴訟となっています。賃貸事業を経営する団体と消費者団体との激突という図式です。
賃貸住宅の供給が増え、需給関係が緩んで来ると、借主側の力が増します。更新料はゼロ、礼金ゼロという物件も出てきます。更新料は無効、礼金は無効であるという判決が出ると、貸主は、更新料、礼金を賃料に上乗せして募集するということになるかも知れません。
しかし、競争力のないエリアでは、そのようは転化もできません。先日、路線が発表になりましたが、路線がかなり上昇しているようなエリア以外では、借主優位の状況が続くと思われます。
全国賃貸住宅新聞に「更新料の是非をめぐり法廷闘争！」の見出しで、賃貸契約における更新料の是非を問う裁判が行われるという記事が掲載されていました。
裁判は、京都市内在住の男性が、過去５年分の更新料の５０万円の全額返済を求めて訴えを起こしたもので、八月七日に京都市地裁で初公判が行われます。
原告側（賃借人側）は、「更新料は賃貸人が地位や情報力、交渉力の格差を利用し、賃借人に一方的に押し付けてきた慣行で、更新料は支払い条項には合理性がない。この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法第１０条により無効である」と主張し、更新料の返還を求めています。
この裁判では、�々洪稽舛寮�非、��合意更新を行い、支払った更新料の返還が認められるかが争われることとなります。
利息制限法を越える利息の支払いを巡る裁判では、任意に支払った金利についても返還が認められていますが、更新料はについては、更新料の授受は無効であるとして、返還請求が認められれば、大きな社会問題となってしまいます。それだけに訴額が５０万円という小さい事件ですが、貸主、借主側ともに１０人以上の弁護団を組んでの訴訟となっています。賃貸事業を経営する団体と消費者団体との激突という図式です。
賃貸住宅の供給が増え、需給関係が緩んで来ると、借主側の力が増します。更新料はゼロ、礼金ゼロという物件も出てきます。更新料は無効、礼金は無効であるという判決が出ると、貸主は、更新料、礼金を賃料に上乗せして募集するということになるかも知れません。
しかし、競争力のないエリアでは、そのようは転化もできません。先日、路線が発表になりましたが、路線がかなり上昇しているようなエリア以外では、借主優位の状況が続くと思われます。
| 不動産トピックス | comments(0) | trackbacks(0) | トップページへ
賃貸住宅を退去する際の敷金返金について
１９年 ５月２０日（日）
今日は、賃貸住宅を退去する際の敷金返金についてです。
(国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）
東京都では、１６年１０月より、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）が施行されました。当社では、契約時に賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書を交付し、説明をしております。
その基本的な考え方は、次の通りです。
�仝蕎�回復とは借主が借りたときの状態に戻すものではない。
�⊆攫腓�契約に定める使用法に従い、社会通念上、通常の使用法により使用しておれば、多少の汚れなどは自然損耗の範囲として、そのまま戻せばよい。
＊ 但し、借主には、善管注意義務（民法４００条）があるので、貸室の使用については、自分のものよりは管理に注意する必要があります。
しかし、普通に住んでいて生ずる修繕費（自然損耗の範囲のもの）などは、貸し手の負担のはずなのに必要以上に敷金から差し引かれ、トラブルになるようなケースも見られます。
関西方面では、敷金から一定の金額を差し引き返金する「敷引き」制度が一般的です。この敷引きに関しては、１９年４月２０日に京都地裁の判決が出ています。判決は、敷金３５万円（賃料７.３万）に対して３０万円の敷引き特約を無効にしたものです。ただ、この判決は「敷金の８５％を超える金額を控除するものであることを考えると・・・本件敷引き特約は無効」という内容のものですので、関東方面で、一般的に授受されている礼金位の金額、賃料の１〜２ヶ月分であれば、無効にはならなかったかもしれません。
私人間の契約では、一般的に契約自由の原則が適用されます。公序良俗（民法９０条）信義誠実の原則（民法１条）に反して、借主に不利な特約でなければ無効ではありません。しかし、借主に少し不利ではないかというグレーゾーンの扱いは微妙なところがあります。裁判例でもあるいは無効、あるいは有効となる例もあります。
住宅を借りる際には、必ず退去時の原状回復の範囲をチェックしたほうが賢明ですね。
「退去時に敷金から差し引かれる費用にはどのようなものがありますか？」と聞かれれば、当社では、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）に沿ってご説明いたします。
今日は、賃貸住宅を退去する際の敷金返金についてです。
(国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）
東京都では、１６年１０月より、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）が施行されました。当社では、契約時に賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書を交付し、説明をしております。
その基本的な考え方は、次の通りです。
�仝蕎�回復とは借主が借りたときの状態に戻すものではない。
�⊆攫腓�契約に定める使用法に従い、社会通念上、通常の使用法により使用しておれば、多少の汚れなどは自然損耗の範囲として、そのまま戻せばよい。
＊ 但し、借主には、善管注意義務（民法４００条）があるので、貸室の使用については、自分のものよりは管理に注意する必要があります。
しかし、普通に住んでいて生ずる修繕費（自然損耗の範囲のもの）などは、貸し手の負担のはずなのに必要以上に敷金から差し引かれ、トラブルになるようなケースも見られます。
関西方面では、敷金から一定の金額を差し引き返金する「敷引き」制度が一般的です。この敷引きに関しては、１９年４月２０日に京都地裁の判決が出ています。判決は、敷金３５万円（賃料７.３万）に対して３０万円の敷引き特約を無効にしたものです。ただ、この判決は「敷金の８５％を超える金額を控除するものであることを考えると・・・本件敷引き特約は無効」という内容のものですので、関東方面で、一般的に授受されている礼金位の金額、賃料の１〜２ヶ月分であれば、無効にはならなかったかもしれません。
私人間の契約では、一般的に契約自由の原則が適用されます。公序良俗（民法９０条）信義誠実の原則（民法１条）に反して、借主に不利な特約でなければ無効ではありません。しかし、借主に少し不利ではないかというグレーゾーンの扱いは微妙なところがあります。裁判例でもあるいは無効、あるいは有効となる例もあります。
住宅を借りる際には、必ず退去時の原状回復の範囲をチェックしたほうが賢明ですね。
「退去時に敷金から差し引かれる費用にはどのようなものがありますか？」と聞かれれば、当社では、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）に沿ってご説明いたします。
| 原状回復・敷金返金 | comments(0) | trackbacks(0) | トップページへ
不動産ファンドによるビルの売買が活発化
１９年 ５月１６日（水）
去年あたりから、東陽町でも不動産投資ファンドによるビルの売買の話を耳にするようになりました。バブルの頃に建てられたビルが売却され、さらに転売されたり、不動産投資ファンドにより建てられたビルが売却されたり、いろいろあるようですが、ファンドとかいうと、例の村上ファンドを思い浮かべてしまいます。
不動産投資ファンドには、村上ファンドと同じ私募ファンドになるものと、Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）のような公募ファンドになるものがあるそうです。
私募ファンドとは、私的な募集によって投資家から資金を集めるファンド、あるいは適格機関投資家と呼ばれる専門的知識を持つ投資家を対象としたファンドのことをいいます。専門的知識を持つ投資家を対象としているため、公募ファンドと違って運用に制限がほとんどありません。
一方、公募ファンドは、証券会社、銀行、保険会社等で販売されている投資信託で主に個人投資家を対象にしているため、法律により一定の制限がかけられ、投資家の保護が図られています。
「ファンドによる不動産の転売が活発化」というようなニュースでいうファンドは、規制のゆるい私募ファンドが中心です。
「不動産価格は上昇基調とはいうものの、そんなに儲かるのかな？」と思うのですが、超低金利の日本では、金融機関から借金をして不動産を購入すれば、そこそこ儲かるようです。ライブドアのときよく耳にしたレバレッジというのを効かせるわけです。数字には弱いのですが、ちょっと計算してみました。
不動産投資ファンドが３０億の資金を集め、金融機関から７０億の融資（金利１.５％）を受ける。
→ １００億の不動産を購入し、一年後、１１０億で売却する。所有期間中の賃料収入の利回りは５％、５億円とする。
→ 売却益１０億＋賃料５億−金利１.０５億＝１３.９５億
→ １３.９５億÷３０億＝４６.５％
地価の上昇であれ、リノベーションであれ、１０％資産価値が上がるとずいぶん儲かるようです。
バブル期に３０％の頭金で、７０％の住宅ローンを３０年で組んで、マンションを購入して、半値になったマンションを抱えて、まだ１５年も借金を払い続けるサラリーマンも多いのですが。
去年あたりから、東陽町でも不動産投資ファンドによるビルの売買の話を耳にするようになりました。バブルの頃に建てられたビルが売却され、さらに転売されたり、不動産投資ファンドにより建てられたビルが売却されたり、いろいろあるようですが、ファンドとかいうと、例の村上ファンドを思い浮かべてしまいます。
不動産投資ファンドには、村上ファンドと同じ私募ファンドになるものと、Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）のような公募ファンドになるものがあるそうです。
私募ファンドとは、私的な募集によって投資家から資金を集めるファンド、あるいは適格機関投資家と呼ばれる専門的知識を持つ投資家を対象としたファンドのことをいいます。専門的知識を持つ投資家を対象としているため、公募ファンドと違って運用に制限がほとんどありません。
一方、公募ファンドは、証券会社、銀行、保険会社等で販売されている投資信託で主に個人投資家を対象にしているため、法律により一定の制限がかけられ、投資家の保護が図られています。
「ファンドによる不動産の転売が活発化」というようなニュースでいうファンドは、規制のゆるい私募ファンドが中心です。
「不動産価格は上昇基調とはいうものの、そんなに儲かるのかな？」と思うのですが、超低金利の日本では、金融機関から借金をして不動産を購入すれば、そこそこ儲かるようです。ライブドアのときよく耳にしたレバレッジというのを効かせるわけです。数字には弱いのですが、ちょっと計算してみました。
不動産投資ファンドが３０億の資金を集め、金融機関から７０億の融資（金利１.５％）を受ける。
→ １００億の不動産を購入し、一年後、１１０億で売却する。所有期間中の賃料収入の利回りは５％、５億円とする。
→ 売却益１０億＋賃料５億−金利１.０５億＝１３.９５億
→ １３.９５億÷３０億＝４６.５％
地価の上昇であれ、リノベーションであれ、１０％資産価値が上がるとずいぶん儲かるようです。
バブル期に３０％の頭金で、７０％の住宅ローンを３０年で組んで、マンションを購入して、半値になったマンションを抱えて、まだ１５年も借金を払い続けるサラリーマンも多いのですが。
| 不動産トピックス | comments(0) | trackbacks(0) | トップページへ
東陽町周辺では、ワンルームマンションの建築が活発です。
平成１９年４月２日
東陽町周辺では、賃貸のワンルームマンションの建築が活発です。個人オーナーがマンション経営のために建築するという形態ではなく、建設業者、不動産業者が企画し、ファミリータイプの分譲マンションにするには、ちょっと狭い、１００坪位の土地に４０〜７０戸位のワンルームマンションを建設するというものです。
ファミリー向けの分譲マンションの用地取得が難しくなったので、立地のよいエリアにワンルームマンションを建築し、満室稼動させて、ＲＥＩＴ（リート）へ売却するというような目論見かもしれません。
バブルの頃、投資目的のワンルームマンションの建設、販売が盛んに行われましたが、あの頃、投資用マンションを購入した人は、あまり得はしなかったと記憶しています。
東陽町地区に一度に２００戸、３００戸という多量のワンルーム物件が供給されるのです。需給関係は当然悪くなり、借り手市場になります。昭和の時代に建設された物件は、築浅の物件に押され、賃料を下げないと決まりません。新築・築浅の物件も、やはり、供給過多で値下がりします。このような状況が都内のあちこちで起これば、その影響は、やはり小さくありません。
ところで、低金利政策の続く中、分譲マンションの販売やマンション経営の為の賃貸マンションの建設は、なお高水準で続いており、賃貸市場では、ファミリータイプのマンションも、需給関係は決してよくありません。
２７日、三井不動産が、２０１０年３月期末までに賃貸マンションの累計供給戸数を現状のほぼ２倍の一万戸に引き上げると発表しました。そして、大半は系列のＲＥＩＴ（リート）に売却して、開発資金を回収するという話しです。
しかし、今後、金利の上昇、資源高よる建築資材の価格上昇、土地価格の上昇等により、マンションの建築価格、分譲マンションの販売価格は、上昇して来るでしょう。そして、賃貸市場は軟調で、賃料の上昇は見込めないとなれば、やがて、分譲マンションの販売や賃貸マンションの建設も減少してくるでしょう。また、それでも、市場の需要をこなせないとなると、値崩れが起きるでしょう。市場は、買い手市場、借り手市場となります。マンションの買い時が、３、４年後位に来るかもしれません。
東陽町周辺では、賃貸のワンルームマンションの建築が活発です。個人オーナーがマンション経営のために建築するという形態ではなく、建設業者、不動産業者が企画し、ファミリータイプの分譲マンションにするには、ちょっと狭い、１００坪位の土地に４０〜７０戸位のワンルームマンションを建設するというものです。
ファミリー向けの分譲マンションの用地取得が難しくなったので、立地のよいエリアにワンルームマンションを建築し、満室稼動させて、ＲＥＩＴ（リート）へ売却するというような目論見かもしれません。
バブルの頃、投資目的のワンルームマンションの建設、販売が盛んに行われましたが、あの頃、投資用マンションを購入した人は、あまり得はしなかったと記憶しています。
東陽町地区に一度に２００戸、３００戸という多量のワンルーム物件が供給されるのです。需給関係は当然悪くなり、借り手市場になります。昭和の時代に建設された物件は、築浅の物件に押され、賃料を下げないと決まりません。新築・築浅の物件も、やはり、供給過多で値下がりします。このような状況が都内のあちこちで起これば、その影響は、やはり小さくありません。
ところで、低金利政策の続く中、分譲マンションの販売やマンション経営の為の賃貸マンションの建設は、なお高水準で続いており、賃貸市場では、ファミリータイプのマンションも、需給関係は決してよくありません。
２７日、三井不動産が、２０１０年３月期末までに賃貸マンションの累計供給戸数を現状のほぼ２倍の一万戸に引き上げると発表しました。そして、大半は系列のＲＥＩＴ（リート）に売却して、開発資金を回収するという話しです。
しかし、今後、金利の上昇、資源高よる建築資材の価格上昇、土地価格の上昇等により、マンションの建築価格、分譲マンションの販売価格は、上昇して来るでしょう。そして、賃貸市場は軟調で、賃料の上昇は見込めないとなれば、やがて、分譲マンションの販売や賃貸マンションの建設も減少してくるでしょう。また、それでも、市場の需要をこなせないとなると、値崩れが起きるでしょう。市場は、買い手市場、借り手市場となります。マンションの買い時が、３、４年後位に来るかもしれません。
| 不動産トピックス | comments(0) | trackbacks(0) | トップページへ
物件をご内見される時のポイント
平成１９年３月１７日（土）
実際に建物やお部屋を見せてもらうと、資料だけではわかりにくい広さや採光、立地条件などが実感できます。
また、引っ越しは費用や手間がかかるものですから、後で後悔しないように、しっかりとチェックしてから決めましょう。
室内を見る際には、押入や窓なども遠慮せず開けてみて、わからないところはどんどん質問してください。
また、メジャーを持参し、手持ちの家具やガスコンロが入るかどうか、サイズを確認することもお忘れないように。
建物チェックポイント
１. 集合住宅であれば、居住者の共有部分を見れば、その住人のモラルがわかります。玄関・ゴミ置き場が汚れていたり、駐輪場が乱れていたり・・・。どうしても住む部屋の構造や間取りばかりに目がいってしまいがちですが、長く気持ちよく借りるためには、こういった点にも注意が必要です。
２. 住みかえの人は、あらかじめ所有の家具などのサイズを測っておいた上で、メジャーを持参することをおすすめします。ガスコンロや冷蔵庫のサイズも要チェックです。
３. 時間に余裕があれば、朝や夜、雨の日など、時間を変えて何度か行ってみましょう。また、もよりの交通機関の駅から実際に歩いてみると、この街での生活がより実感できます。
室内チェックポイント
１. 室内状況の程度
２. キッチン・トイレ・浴室などの水まわり
３. 日当たり・風通し
４. 防音性
５. 収納
６. コンセントの数と位置、テレビアンテナ・電話の配線
７. 必要な設備（エアコン・照明を買う必要があるか）
８. 使用ガスの種類（都市ガス・プロパン・天然ガスのどれか）
周辺環境チェックポイント
１. 交通の利便性
２. スーパー・コンビニなどの商業施設の有無、 病院や公園、役所などの公的施設
３.（子どもがいる場合や将来のために）保育園、幼稚園、小学校、中学校の位置と学区
実際に建物やお部屋を見せてもらうと、資料だけではわかりにくい広さや採光、立地条件などが実感できます。
また、引っ越しは費用や手間がかかるものですから、後で後悔しないように、しっかりとチェックしてから決めましょう。
室内を見る際には、押入や窓なども遠慮せず開けてみて、わからないところはどんどん質問してください。
また、メジャーを持参し、手持ちの家具やガスコンロが入るかどうか、サイズを確認することもお忘れないように。
建物チェックポイント
１. 集合住宅であれば、居住者の共有部分を見れば、その住人のモラルがわかります。玄関・ゴミ置き場が汚れていたり、駐輪場が乱れていたり・・・。どうしても住む部屋の構造や間取りばかりに目がいってしまいがちですが、長く気持ちよく借りるためには、こういった点にも注意が必要です。
２. 住みかえの人は、あらかじめ所有の家具などのサイズを測っておいた上で、メジャーを持参することをおすすめします。ガスコンロや冷蔵庫のサイズも要チェックです。
３. 時間に余裕があれば、朝や夜、雨の日など、時間を変えて何度か行ってみましょう。また、もよりの交通機関の駅から実際に歩いてみると、この街での生活がより実感できます。
室内チェックポイント
１. 室内状況の程度
２. キッチン・トイレ・浴室などの水まわり
３. 日当たり・風通し
４. 防音性
５. 収納
６. コンセントの数と位置、テレビアンテナ・電話の配線
７. 必要な設備（エアコン・照明を買う必要があるか）
８. 使用ガスの種類（都市ガス・プロパン・天然ガスのどれか）
周辺環境チェックポイント
１. 交通の利便性
２. スーパー・コンビニなどの商業施設の有無、 病院や公園、役所などの公的施設
３.（子どもがいる場合や将来のために）保育園、幼稚園、小学校、中学校の位置と学区
| PAGE-SELECT | NEXT ≫
プロフィール
Author:信栄不動産のロバート
* * * * * * * * * * * * *
ラブラトールレトリバーのロバートです。
賃貸や売買など、不動産に関する情報、話題をつれづれにお知らせします。
